VALORE DI MERCATO DI UN’AREA EDIFICABILE
Parte
dalla verifica degli atti storici di compravendita,perché in questo campo
l’evasione è molto elevata,dando origine a dati non affidabili.
V
area edificabile = Vfabbricati – (kc+ku+S+I+P) / (1+r)n
r
= prime rate
n
= anni necessari per la realizzazione della trasformazione
Vfabbr.
= valore dei fabbricati costruiti
Kc
= costo di costruzione
Ku
= K'c
+ K'u
+ K''u
}secondo
la Legge Bucalossi (oneri derivanti dalla concessione edilizia,si separa il
diritto di proprietà dal diritto a edificare).
K'c
= contributo % sul costo di costruzione(oscilla tra il 5- 20%).
K'u
= contributo opere di urbanizzazione primarie(proporzionate ai mq dell’area)
K''u
=contributo opere di urbanizzazione secondaria.
Nel
caso di lottizzazione con convezioni(con le opere di urbanizzazione a carico del
lottizzante),si prosegue a scorporo,cioè versando al comune solo K¢c.
In
un’area di completamento,le opere di urbanizzazione sono già realizzate,perciò
si versano tutti gli altri contributi;nel caso di lottizzazioni si versa solo K¢c,mentre
per K²u
ci pensa il lottizzante.
S
= spese di progettazione,indagini ecc..,varia tra il 7 – 8% di Kc.
I
= interessi sui prestiti e mutui bancari.
P
= profitto dell’imprenditore promotore,che varia tra il 25-40% di Vfabbr..
-costruttore
= colui che ha il now-out delle attrezz
Il
promotore,guadagna tra il
25-30% del prodotto finito,ma è la figura che corre piu’ rischi perché si
occupa di tutte le vicende del progetto,dalla a alla z.
Il
costruttore,ha un rischio
molto piu’ basso,guadagna intorno al 10% del costo di costruzione Kc.Il suo
rischio è minore perché esso viene chiamato solo nella fase di costruzione e
viene pagato a stato di avanzamento della costruzione.
Esempio:
S1=
10000mq
S2 =10000mq
h
= 3.00 mt
h
= 3.00 mt
IFF
= 1.5 mc/mq IFF
= 0.6 mc/mq
V1
= 10000*1.5 = 15000mc
V2 = 10000*0.6 = 6000mc
S.l.v.=
15000/3 = 5000mq
S.l.v = 6000/3 = 2000 mq
Destinazione
: residenze
tipologia
: palazzo civile
Vmf
= 1500€/mq (comprende,costo area,profitti,opere di urbanizzazione ,ecc..)
Kc
= utilizzerò il metodo sintetico perchè siamo in fase urbanistica e stabiliamo
un Kc di 500€/mq.
S
= 7% di Kc = 35€/mq
P
= 30% di Vmf = 450€/mq
r
= 0.08 ,prime rate
n
= 3 anni
Ku
= 100€/mq
Va.edf.
= 1500- (500+100+35+450)/ (1+0.08)3 = 330€/mq (valore parametrico
dell’area).
Va.edif.1
= 330*5000 = 1650000€
Va.edif.2
= 330*2000 = 660000€
Rapporto
tra gli indici:
0.6/1.5
= 0.4
660000/1650000
= 0.4
Se
conosco tre valori l’altro lo trovo come incognita:
0.6:1.5
= X:1650000
330/1500
= 0.22 (incidenza dell’area sul costo totale)
Esiste
una regola pratica,secondo la quale ,quando ci troviamo in area
periferica,mediamente sul valore di mercato incidono,per il 40% Kc,30% P,30%
area.
Ciclo
vita di un ‘area.
Se
metto in diagramma in ciclo di vita di un’area che da agricola diviene col
tempo area con concessione edilizia,con i valori corrispondenti,otterrò che il
valore max lo avrò quando l’area diviene edificabile.
Un’area
da quando diviene suscettibile di espansione,passano circa 8 anni per passare ad
area con concessione edilizia,percui ,aggiungendo ai 3 anni di realizzazione del
fabbricato ,ci vorranno 11 anni in totale,quindi calcolanco il Va.edif.
avrò:
Va.edif.
= 1500- (500+100+35+450)/ (1+0.08)11 = 178€/mq
Quindi
l’area suscettibile di espansione vale circa la metà di un area con
concessione edilizia.